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Zentrales Merkmal einer Stiftung ist das Stiftungskapital, aus dessen Erträgen der gemeinnützige Stiftungszweck verwirklicht wird. Dieses Kapital kann dabei nicht nur aus Barvermögen oder Wertpapieren bestehen. Auch Immobilien kommen in Betracht – sie werden oft und gerne in Stiftungen eingebracht. Aus den Erträgen aus Vermietung und Verpachtung kann der Stiftungszweck verwirklicht werden. Was muss im Hinblick auf die Buchhaltung beachtet werden?

Ein Fachbeitrag rund um Abschreibungen (AfA), Anlage- oder Umlaufvermögen und Instandhaltungsrücklagen von Christa Pashalides und Gerit Reimann vom Haus des Stiftens und Suzan Saydam.

Häufig gelangen Stiftungen durch Erbanfall oder Vermächtnis in den Besitz einer Immobilie. Viele Stifter:innen bedenken ihre Stiftung beispielsweise selbst in ihrem Testament. Aber auch durch eine reguläre Zustiftung oder Spende zu Lebzeiten kann eine Stiftung eine Immobilie erlangen. Möglicherweise erwirbt oder erbaut sie diese sogar selbst.

Dabei bringen Immobilien für die Stiftung nicht nur praktische Anforderungen wie eine Mieter- und Hausverwaltung oder spezielle Versicherungen mit sich. Auch in der Buchhaltung gibt es rund um Immobilien als Stiftungskapital einiges zu beachten, wie etwa die Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude, die korrekte Verbuchung der Einnahmen und Aufwendungen und insbesondere die Abschreibung des Gebäudes.

Aufteilung einer Immobilie: Grund und Boden sowie Gebäude

Zu den ersten Besonderheiten gehört die Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude. Aus diesen zwei Vermögensgegenständen besteht jede Immobilie, und sie sind in der Buchhaltung getrennt zu erfassen:

Der Grund und Boden ist ein unbeweglicher, nicht abnutzbarer Vermögensgegenstand. Nicht abnutzbar bedeutet, dass der Grund und Boden nicht planmäßig abgeschrieben wird, hier also kein buchhalterischer Wertverlust besteht.

Das Gebäude ist dagegen ein zwar unbeweglicher, aber abnutzbarer Vermögensgegenstand. Da es abnutzbar ist, kann das Gebäude planmäßig abgeschrieben, der Buchwert also jährlich reduziert werden. Dies hat je nach Wert der Immobilie und daraus resultierenden Höhe der jährlichen Abschreibung unter Umständen erhebliche Auswirkungen auf die für den gemeinnützigen Zweck zur Verfügung stehenden Mittel.

Bewertung der Immobilie

Eine weitere Frage ist, wie die Immobilie bei Anschaffung bzw. Erhalt bewertet werden muss. Relativ klar ist dies im Falle eines Erwerbs der Immobilie durch die Stiftung. In diesem Fall erfolgt die Bewertung der Immobilie anhand der Anschaffungskosten. Hierzu gehören der Anschaffungspreis und die einzeln zuordenbaren Nebenkosten der Anschaffung sowie nachträgliche Anschaffungskosten. Zu den Nebenkosten zählen neben dem Kaufpreis insbesondere folgende Punkte:

Grunderwerbsteuer
Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
Grundbuchkosten für die Eintragung des Eigentumsübergangs
Vermittlungs- und Maklerkosten
Vermessungskosten und Kosten der Begutachtung (zum Beispiel für ein Schätzgutachten/Wertgutachten)

Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks müssen der – einheitliche – Kaufpreis und die Nebenkosten auf die Vermögensgegenstände Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt werden. Der Kaufpreis und die Nebenkosten sind dabei im Verhältnis der jeweiligen Verkehrswerte auf das Gebäude und den Grund und Boden aufzuteilen.

Im weitaus häufigeren Fall, dass die Stiftung eine Immobilie durch einen Nachlass oder eine Zustiftung zu Lebzeiten erhält, kann für die Bewertung ggfs. nicht auf den Kaufpreis zurückgegriffen werden. In diesem Fall dient in der Regel ein Wertgutachten als Grundlage für die Verbuchung in der Rechnungslegung der Stiftung. Auch in diesem Fall muss die Immobilie buchhalterisch auf Grund und Boden sowie Vermögen aufgeteilt werden, um korrekt abschreiben zu können.

Anlage- oder Umlaufvermögen

Neben der Bewertung stellt sich ebenso die Frage, ob die Immobilie im Anlage- oder im Umlaufvermögen verbucht werden solle.

In der Regel werden Immobilien im Anlagevermögen ausgewiesen, da diese langfristig der Stiftung dienen. Aber auch ein Ausweis im Umlaufvermögen ist möglich, wenn eine Verkaufsabsicht besteht. Diese Absicht kann zum Beispiel direkt nach dem Erwerb einer Immobilie von Todes wegen durch Erbanfall oder auch erst nach einer langfristigen Vermietung umgesetzt werden.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Interessant als Stiftungskapital sind Immobilien aufgrund der Möglichkeit, durch Vermietung oder Verpachtung Erträge zu erzielen, mit denen der Stiftungszweck verwirklicht werden kann. Jedoch muss auch der Erhalt des Stiftungskapitals, also die Immobilie selbst, finanziert werden. Um darstellen zu können, welche Mittel für den gemeinnützigen Zweck am Ende tatsächlich zur Verfügung stehen, muss differenziert werden, was alles zu den Einnahmen zählt und wie sich die Aufwendungen zusammensetzen.

Zu den Einnahmen aus Immobilien gehört neben der eigentlichen Miete oder Pacht alles, was Ausfluss der Nutzung ist, zum Beispiel Umlagen, Umsatzsteuer im Falle der Option, Verzugszinsen eines Mieters bei verspäteter Mietzahlung, etc.. Die mit den Umlagen bestrittenen Hausaufwendungen stellen grundsätzlich Aufwendungen bei der Stiftung dar. Erfolgt eine Rückzahlung von Umlagen-Vorschüssen an die Mieter:innen, liegen bei der Stiftung sogar negative Einnahmen vor.

Kautionen hingegen sind keine Einnahmen, da es sich um „Fremdgeld“ handelt und grundsätzlich eine Rückzahlungsverpflichtung gegenüber dem/der Mieter:in besteht. Jedoch liegt im Zeitpunkt der Einbehaltung einer Mieterkaution tatsächlich eine Einnahme aus der Vermietung und Verpachtung vor.

Die Aufwendungen umfassen alle Aufwendungen zu Erwerb, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dazu gehören einerseits die Erhaltungsaufwendungen, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes veranlasst sind. Dies sind insbesondere Kosten für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Verausgabung der Beträge für Erhaltungsmaßnahmen. Andererseits gehören dazu laufende Kosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, Kanalbenutzungs- und Straßenreinigungsgebühren oder Versicherungen, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen. Auch die Finanzierungskosten zählen zu den Aufwendungen. Sie umfassen etwaige Schuldzinsen, die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld, das Disagio/Damnum, die Bankgebühren, Kreditprovision und Vermittlungsprovision für ein Darlehen oder die Schätzungsgebühr für das zu belastende Grundstück. Eine ganz wesentliche Aufwendung ist nicht zuletzt die Abschreibung des Gebäudes (steuerlich: Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA), die in der Regel jährlich 2% des ursprünglichen Gebäudewerts beträgt.

Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden und die Auswirkung auf die zur Verfügung stehenden Mittel

Grundsätzlich sind bei allen Immobilien zwingend Abschreibungen (AfA) vorzunehmen. Dabei reduziert sich der buchhalterische Wert des Gebäudes in der Stiftungsbilanz auf der Aktiva-Seite. Gleichzeitig reduziert die Abschreibung auf der Passiva-Seite als Aufwand die zur Verfügung stehenden Mittel zur Zweckverwirklichung. Eine Stiftung möchte in der Regel höchstmögliche Projektförderungen tätigen und einen größtmöglichen Beitrag zum Gemeinwohl leisten. Da die Abschreibungen die Mittel zur Zweckverwirklichung mindern, erscheinen sie vielen Stiftungsgremien daher hinderlich oder sogar unnötig.

Abschreibungen machen betriebswirtschaftlich jedoch Sinn, da die Stiftung jährlich einen entsprechenden Betrag zurücklegen kann, um zukünftig Reparatur- und Instandhaltungsaufwand zu tilgen. Würde eine Stiftung keine Abschreibung vornehmen und ihre Projekte maximal fördern, bestünde für die Zukunft die Gefahr, dass größere bauliche Maßnahmen aus liquiden Mitteln nicht finanziert werden können, oder in Zukunft Projektförderungen zurückgenommen werden müssen.

In Zeiten steigender Immobilienpreise entstehen durch die Abschreibung zudem stille Reserven, die erst beim Verkauf der Immobilie realisiert werden. Die Abschreibungen wirken sich somit positiv auf den Kapitalerhalt, bzw. das Umschichtungsergebnis, aus.

Die Instandhaltungsrücklage

Neben der Abschreibung kann für konkrete werterhaltende Instandhaltungsmaßnahmen von Immobilien auch eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Nach Abschluss der Instandhaltungsmaßnahmen ist die Rücklage aufzulösen. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage in Höhe der jährlichen Abschreibung (= Wiederbeschaffungsrücklage) scheint eine attraktive Alternative zu sein, um oben geschilderte Problematik zu lösen. Dies ist im Regelfall jedoch nicht möglich, da es an einer Wiederbeschaffungsabsicht (Gebäude wird durch Neubau ersetzt) mangelt. Für die Instandhaltungsrücklage gibt es keine Nachweiserleichterungen, das heißt, es kann hier zu Rückfragen des Finanzamtes kommen, und die Stiftung muss aufzeigen, für welche Maßnahmen mit welchen Kosten zu rechnen ist. Sinnvoll ist die Instandhaltungsrücklage also tatsächlich nur für konkret geplante Maßnahmen.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich Folgendes sagen: Auch, wenn es rund um Immobilien einiges zu beachten gibt – mit einer guten Hausverwaltung oder Immobilien-Expert:innen an ihrer Seite kann eine Immobilie in guter Lage eine sinnvolle Investition für eine Stiftung sein und trägt im besten Fall sowohl zum Kapitalerhalt als auch zur Verwirklichung der gemeinnützigen Zwecke bei.

Foto: Андрей Яланский, stock.adobe.com

Virtueller Tag für das Stiftungsvermögen

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Immobilien in Stiftungen – Fokus Buchhaltung